東京に家を持つメリット・デメリット

ライムライトの仕事部屋
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僕は今、実家のバレエ教室の近くにある中古マンションで暮らしていますが、今回の能登半島地震をきっかけに、改めて東京でマンションを買うメリットとデメリットを考えさせられました。

人口が密集する東京でマンションを買うリスクは、地方でマンションを購入するリスクとは違った事情があると思うので、そのあたりの違いについてもをご紹介します。

ダンス教室を開いている人も、賃貸で場所を借りている人と、持ち家にしている人に分かれる。持ち家にしている人は教室の上の階とかに住んでいたりして、生活と職場がくっついているケースも多い。これから教室を開こうとしている人の参考になるかも。

賃貸派だった僕が持ち家を購入した理由

僕と妻、息子の三人は、2020年まで賃貸マンションで暮らしていて、今は実家のバレエ教室の近くに3LDKのマンションを購入して住んでいます。

賃貸でが良いのか、それとも持ち家が良いのか。さまざな意見があると思いますが、僕の場合は実家のバレエ教室(住まいと教室が同じ)を継ぐことになるので、それとは別に「マイホームを持ちたい!」という意識が低く、賃貸で十分満足していました。

そもそも広い間取りの物件が少ない

引っ越しを決めた主な理由は以下の3点です。

  • 妻が職場である教室に通いやすくなる
  • 息子を実家に預けやすくなる
  • 家賃が節約できる
  • 僕にもしものことがあった時に、残った家族に資産が残せる

実家の近くはそれまで暮らしていたエリアと比べて賃料が上がるので、間取りを一つ狭くして、当初は2LDKの賃貸マンションを探していたのですが、それでも賃料が高く、物件の数自体も少なくて見つからず、検索範囲を中古マンションに切り替えたところ、今の物件を見つけました。

今のマンションはそれまで住んでいた賃貸マンションより若干狭く、築年数は1971年と古いですが、中は完全新築にリフォームされていて駐車場もあり、何より実家へ徒歩3分で行ける距離にあります。

そして購入価格を月々のローンに分割してみると、それまで住んでいた賃貸マンションの賃貸料よりも安く済むことが分かりました。

とは言えマンションの購入は非常に大きな買い物なので、もう少し慎重に検討しないといけない点があります。それは、マンション購入が資産になるのか、それとも負債になるのか、という点です。

東京で不動産を持つメリット

資産になるとはすなわち、購入したマンションが将来的に買った時よりも価値が上がることであり、負債になるとは買った時よりも価値が下がることを指しています。

マンションの価値は建物と土地の二つの要素で成り立っていて、建物の要素を見ると、新築でも中古でも購入した時よりも売る時の方が価値が下がりますが、新築の方が価値の下落具合は急峻です。

そして土地の要素で見ると、僕が賃貸でなかなか2LDK、あるいは3LDKの物件が見つけられなかったように、供給よりも需要が上回っている状態でした。

将来的にこの土地に住みたいと言う人の数が増えていくなら、買った時よりも値段が高くなる可能性が高い

この可能性を裏付けるように、僕の実家の周りには近年新築マンションがたくさん建っています。なかでも中古マンションはファミリー層がお手軽な価格で買えるのでニーズが高いと思います。

昨年秋にこのマンションの売却価格を複数の不動産業者に調べてもらったところ、やはり価格は上昇していて、仮にこの物件を今売りに出せば、買った時よりも高い値段で売れることがわかりました。

ご存知の通り日本全体で見ると人口は減少傾向にあるので、需要の増加が見込まれるこの状況は都内ならではのものです。

購入して分かったデメリットとリスク

今の中古マンションに暮らして3年が経過しました。やはり実家の近くに住むことは僕たち家族にとってはとても便利で、今でも後悔はありません。

一方で、住んでみて分かったデメリットやリスクも分かって、その点を皆さんと共有したいと思います。

【デメリット】経費にできなくなった

賃貸に住んでいたころは、僕が仕事場として使っている部分に関しては、賃料の一部を経費にすることができました。ところが購入したマンションの住宅ローンは、元本を経費にすることができません。むしろ不動産は資産となるので、固定資産税という税がかかってきます。さらに、備え付けのガス・空調機器などが壊れた場合も、賃貸なら大家さんが直してくれますが、マンションは自腹です。

たしかに月々の支払いは賃貸の頃よりも安くなったのですが、経費として節税できず、むしろ税金がかかるという点で、本当に節約できているのか疑問符が付きます。

【リスク】いつまでも同じ価格を維持しているとは限らない

昨年、物件の価格を調べた時に不動産業者が口を揃えて言っていたのは、「このマンションを今売りに出すのではなく、持ち続けて賃貸に出した方が得ですよ」ということでした。

たしかに、引く手数多のこの物件を賃貸に出せば、すぐに借り手は見つかるだろうし、家賃収入を得ることができます。ただ、それは今の土地の価値が長期に渡って維持されることが大前提です。

すでに土地の価格は天井付近にあり、これ以上上昇すると、買いたい人がいても予算内で購入することができない、バブルゾーンに突入してしまうのが現状ですし、何より能登半島の大地震のように、大きな地震が来てしまったら、この中古マンションの価格は紙屑同然になってしまうかもしれません。

さらに、マンション購入時に入る火災保険は、地震の際に当面生活ができる金額しか保証されず、マンション自体を補修するようなお金は支払われません。

ちなみに、実家のバレエ教室は築年数はメチャクチャ古いけど、稽古場のある1階部分は耐震補強工事を終えている。

まとめ

「もしかしたらそういうこともあるかも」くらいに思っていた大地震ですが、今回の能登半島の大地震を目の当たりにすると、このリスクが急に現実味を帯びてきました。

だからと言って今から実家の近くに賃貸を探しても、前述の通り物件自体が見つからず、見つかっても非常に高い賃料がかかります。こういったデメリットもまた、東京都内ならではのものだと思います。

ローン完済までこのマンションに住むつもりはありませんが、しばらくはこのマンションに住みつつ、実家のさらに近くに今よりも狭い間取りの賃貸物件が出てくるのを待ち、間取りを減らした分は実家の部屋の一部を仕事部屋にあてるなど、実家と住まいで機能を上手く分割できないかを検討しています。

今日の話が皆さんの何かのお役に立てればなによりです。

 


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